Trong tòa nhà chung cư 24 tầng tại 68 Shuter St. là một khối gồm 12 căn hộ cho thuê.

Airbnb

Trong suốt một thập kỷ với sự phát triển nhanh chóng và xây dựng nhà ở cao tầng mới, Thành phố Toronto đã sử dụng một công cụ lập kế hoạch mạnh mẽ để bảo tồn các căn hộ cho thuê giá cả phải chăng; thành phố yêu cầu bất kỳ căn hộ nào bị phá hủy thông qua tái phát triển phải được thay thế bằng các đơn vị cho thuê. Nhưng một danh sách gần đây để bán một số căn hộ được cho là được bảo vệ đặt ra câu hỏi về việc các thỏa thuận này được giám sát chặt chẽ như thế nào.

Giulio Cescato, giám đốc Kế hoạch Cộng đồng với Sở Kế hoạch Toronto, cho biết, khi đơn xin phát triển được chấp thuận yêu cầu phá hủy các đơn vị cho thuê, Thành phố Toronto bảo đảm việc thay thế các đơn vị đó trong cùng một đơn vị hỗn hợp và giá thuê tương tự. Khi một tòa nhà chung cư kết thúc, nhà phát triển chuyển tất cả các tiêu đề cho các căn hộ chung cư riêng lẻ cho chủ sở hữu mới. Trong một số trường hợp, nhà phát triển giữ quyền kiểm soát các căn hộ cho thuê thay thế hoặc có thể bán chúng cho người quản lý tài sản. Tôi nghĩ rằng điều quan trọng cần ghi nhớ là bạn không thể bán hết các nghĩa vụ của mình để duy trì nhiệm kỳ và tiền thuê của các đơn vị này, ông ông Cescato nói.

Một ví dụ về sự sắp xếp này là một khối 12 căn hộ tại 68 Shuter St., tòa tháp chung cư 24 tầng được hoàn thành vào năm 2017 bởi nhà phát triển nổi tiếng CentreCourt Developments Inc. Các căn hộ nằm trong tòa nhà chung cư, nhưng được liên kết trong một khu đất duy nhất quyền sở hữu và chuyển sang một công ty tư nhân có tên Dalhousie Residences Inc., được kiểm soát bởi hai lãnh đạo cấp cao của CentreCourt: Shamez Virani, chủ tịch của CentreCourt Developments, và Andrew Hoffman, người sáng lập và CEO của CentreCourt.

Câu chuyện tiếp tục dưới quảng cáo

Các căn hộ tại 68 Shuter St. trung bình 786 feet vuông.

Airbnb

Năm 2018, ông Virani và ông Hoffman đã bán căn hộ cho một công ty được đánh số – 2613864 Ontario Inc. – có giám đốc duy nhất là Nan (Grace) Zhang, một nhà môi giới và môi giới hồ sơ cho Your VIP Group Realty Inc., tại Richmond Hill , TRÊN. Bà Zhang đã trả 4,3 triệu đô la để mua căn hộ, nhưng đồng thời, một thực thể có tên Rally Holdings Inc. đã gia hạn thế chấp cho công ty được đánh số của bà với giá 3,278,141 đô la, với lãi suất 10%, có thể trả được vào tháng 5 năm 2020. không được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, trong trường hợp chủ nhà vỡ nợ, người cho vay sẽ có quyền thu tiền thuê trực tiếp từ người thuê nhà. Sau đó, vào tháng 2 năm 2020, những căn hộ đó đã được niêm yết để bán lại, lần này là dưới quyền bán.

Thế chấp của Rằng hiện đang mặc định, và kết quả là, Rally Holdings Inc. với tư cách là người thế chấp đã khởi xướng quyền lực của thủ tục bán hàng, ông David Danny, người phát ngôn của Rally, cho biết. Rally Holdings có hai giám đốc: ông Virani và ông Hoffman.

Phần mềm chỉ có một số vấn đề cá nhân[s], Cô Zhang nói. Tôi chỉ nhận được tiền từ [an] tổ chức và tôi sẽ nhận lại được điều đó và không có quyền bán. Tôi sẽ kiểm soát [of] tài sản của tôi.”

Danh sách cho các căn hộ Shuter yêu cầu hồ sơ dự thầu được nộp vào ngày 9 tháng 3, nhưng khối này dường như không được bán. Kích thước căn hộ trung bình là 786 feet vuông, và danh sách cho biết các đơn vị thuê nhà đang kéo gần 150.000 đô la tiền thuê một năm, trong khi phí bảo trì được chốt ở mức 51.000 đô la. Danh sách này cũng cho thấy có tiềm năng trong tương lai để chuyển đổi chúng thành các căn hộ chung cư để bán lại.

Các căn hộ Shuter có thỏa thuận Mục 111 được đăng ký với tiêu đề, đó là các công cụ được sử dụng để ràng buộc chủ sở hữu theo Luật Phá hủy và Chuyển đổi Nhà ở cho thuê của thành phố (Chương 667 của Bộ luật Thành phố. Chủ sở hữu căn hộ Shuter phải giữ năm cụ thể đơn vị có giá thuê phải chăng – được đặt bởi giá thuê trung bình Toronto của Tập đoàn thế chấp và nhà ở Canada (CMHC) trong 10 năm và bảy đơn vị tầm trung có thể tăng tới 1,5 lần so với hướng dẫn của CMHC. Họ phải ở trong nhóm cho thuê dài hạn trong 20 năm trước khi chủ sở hữu có thể xem xét chuyển đổi sang căn hộ.

Từ năm 2007-2018 thông qua cơ chế theo luật và kế hoạch chính thức, chúng tôi đã đề nghị phê duyệt cho phá hủy hoặc chuyển đổi 3.164 đơn vị. Trong thời gian đó, chúng tôi đã bảo đảm 2.593 đơn vị được thay thế, mà gần 90%, ông Jeremy Kloet, giám đốc dự án tại văn phòng kế hoạch thành phố về các sáng kiến, chính sách và phân tích chiến lược. Chính sách này vẫn còn mới, các căn hộ thay thế đầu tiên chỉ mới bắt đầu đến trong ba năm qua.

Càng tệ như tình trạng nhà ở của chúng ta, nếu không có luật này thì tình hình sẽ tệ hơn rất nhiều, một nửa các tòa nhà cho thuê trong thành phố sẽ bị chuyển đổi. Tôi nghĩ rằng, đó là tác động lớn của nó, Keith Kenneth Hale, giám đốc dịch vụ pháp lý cho Trung tâm vận động cho người thuê nhà ở Ontario, nói.

Câu chuyện tiếp tục dưới quảng cáo

Nhưng làm thế nào chặt chẽ thành phố giám sát các thỏa thuận sau khi các tòa nhà hoàn thành là chưa rõ ràng.

Theo sự hiểu biết tốt nhất của chúng tôi, các thỏa thuận đang được duy trì và giá thuê đang được cung cấp theo mức giá được bảo đảm trong thỏa thuận, ông Shar Sharon Hill, giám đốc của nhóm sáng kiến ​​chiến lược, chính sách và phân tích chiến lược, cho biết. Nếu chúng tôi lưu ý rằng có một phần của thỏa thuận không được tuân thủ, chúng tôi sẽ cần liên hệ [the city’s legal office]. Trong số các dự án đã hoàn thành, chúng tôi đã theo đuổi hành động pháp lý.

Cô Zhang có nghĩa vụ giữ các đơn vị Shuter cho người thuê, nhưng theo những người thuê nhà, ít nhất bốn trong số 12 đơn vị đã bị bỏ trống sau khi cô mua năm 2018. Hiện tại, ba trong số các căn hộ được liệt kê trên trang web cho thuê ngắn hạn Airbnb bởi một chủ nhà có tên Your VIP Group: hai căn hộ hai phòng ngủ và một phòng ngủ có giá từ 180 đến 200 đô la một đêm.

Thành phố có thể bất cứ lúc nào kiểm tra các chủ nhà bị ràng buộc bởi một thỏa thuận Mục 111, yêu cầu một cuộn thuê sẽ hiển thị cả thông tin về người thuê và thuê. Theo mặc định, cuộn cho thuê được cung cấp cho thành phố tại thời điểm tái định cư và cũng 10 năm sau đó. Đối với hầu hết các phần, thành phố dựa vào lời khuyên từ người thuê để biết họ có nên điều tra hay không. Nói chung, chúng tôi rất ổn, chúng tôi có thể có một hoặc hai cuộc gọi và chúng tôi có thể theo đuổi các trang tiếp theo trên một vài trang web, ông Hill nói, bà Hill cho biết bà không nhận được khiếu nại nào về Shuter. Ít nhất ba trong số 12 người thuê Shuter St. ban đầu đã thực hiện quyền chuyển về các đơn vị mới trong năm 2017.

Việc giám sát nó là một nhiệm vụ khá khó khăn đối với thành phố. Tôi không biết bao nhiêu tài nguyên họ đưa vào. Tôi chắc chắn không biết bất cứ lúc nào thành phố đã đi sau khi bất kỳ ai không tuân thủ, ông Hale nói. Đối với các công ty cam kết thỏa thuận thay thế cho thuê, ông Hale cho biết việc tôn vinh họ chỉ là việc kinh doanh tốt: Công ty khá tốt [that sign these deals] họ có danh tiếng để bảo vệ và đó là một phần của việc thực thi.

Theo tuyên bố của ông Roth, thay mặt cho công ty CentreCourt, ông Virani và ông Hoffman kiểm soát: Công ty chỉ đơn giản là bên cho vay thứ ba và Rally Holdings không liên quan đến các hành động hoặc quyết định bị cáo buộc của chủ sở hữu.

Câu chuyện tiếp tục dưới quảng cáo

Ngôi nhà của bạn là tài sản quý giá nhất của bạn. Chúng tôi có một tuần Bản tin bất động sản để giúp bạn luôn cập nhật tin tức về thị trường nhà đất, thế chấp, đóng cửa mới nhất và nhiều hơn nữa. Đăng ký hôm nay.

.


Nguồn